借政策东风，2010年起，东莞“三旧”改造奋力起航。历经三年探索和实践，我市“三旧”改造模式逐渐由以往政府“大包大揽”的单一模式转变为的多元化模式，呈现出各类模式并驾齐驱的蓬勃局面，弥补了政府推动大规模改造人、财、物上的不足，避免了政府征收面临的矛盾。

 

　　政府主导成片改造

 

　　186亩的东城万达广场，是东城主导改造的鼎力之作，打响了总面积达385亩的新世博商贸中心区的头一炮。通过货币、土地置换、房产置换等多种补偿方式，东城顺利完成4户居民、6家工业企业和53家商户的拆迁，实现零上访、零投诉和零强拆。2011年5月，万达集团以14亿元竞得土地，启动70亿元的投资计划，购物中心、Imax影院、五星级酒店、高档住宅、甲级写字楼将在两年内崛地而起。1.72亿元的“三旧”改造土地出让金及税费返还，兑现了市委、市政府让利于社会的承诺。

 

　　除万达广场外，长安万科中心、厚街标志片区、大朗长盛二期等24宗政府主导成片改造项目正在拆迁、建设，总改造面积达3965亩。其中，长安万科中心113亩，厚街标志片区321亩，将成为沿海城镇轴上重要的商务区和城市景观区。

 

　　企业连片收购集中改造

 

　　允许市场主体收购相邻多宗地块归宗改造的特殊政策，为开发企业参与城市更新拓宽了道路，也为城市连片改造注入了新的动力。名流印象花园原为凤岗镇毅力工业区，由7宗共约303亩的旧厂房用地构成。名流置业公司连片收购后，按照 “三旧”改造“拆三留一”的要求，重新规划开发，优先预留36%的土地用作学校、绿地、市政道路等公共设施，按政策补缴地价后取得了余下193亩的商住用地。与此同时,镇、村两级取得土地收益共约1.32亿元。改造带动了片区整体升级，实现了社会、政府、企业、集体四方共赢。

 

　　村集体自行改造

 

　　荣顺化工仓储商贸服务区是村集体自行改造的典型。项目总面积96亩，原为洪梅镇金鳌沙村集体厂房，村集体自行拆除厂房、平整土地和完善用地手续后，引入荣顺化工有限公司建设经营，将吸纳珠三角约45家化工品经营企业进驻,年经营交易额达50亿元。目前已投入使用，带给村集体年增收101万元和“三旧”改造税费返还74万元。

 

　　村集体与企业合作改造

 

　　“三旧”改造在征地制度和供地政策上的重大突破，根本上改变了原有制度下农村集体只能被动接收征地补偿，无法主动参与土地经营性开发、享受土地增值收益的局面。借助“三旧”改造的重大机遇，黄江镇田美社区放弃了酝酿多年的农民公寓计划，主动申请将近170亩旧村用地改变为国有建设用地，引入中帆房地产开发有限公司，以地产项目形式实施旧村改造，既大幅改善了村民的居住环境，又避免了农民公寓的产权困境。

 

　　目前，全部274户村民均已签订拆迁补偿协议，已拆除220户，项目已完成绿化、道路配套工程，启动了10万㎡的第一期主体工程，先行安置村民。

 

　　原权利人自行改造

 

　　讯通实业公司紧紧抓住“补缴定额地价，调整土地用途”的政策利好，挖掘出其废弃厂区的巨大土地价值。毗邻R2线温南站出口的93亩旧厂房用地，将成为东城区地标性的商务区和高品质的商住区，一栋约120米高的标志性商厦将矗立在这片财富高地之上。

 

　　遵循“三旧”改造公共优先的原则，公共用地占比由2%提升至31%，企业无偿提供29亩用地给政府建设站前广场、绿地和道路。讯通旧厂改造是一次新政策条件下城市中心区 “退二进三” 的探索，政府零投入，但实现了城市功能的转变和公共空间的拓展，以及取得了8200万的土地收益。

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