一纸限购卡住了成都火热的住宅市场，2011年2月。为资金找到一个入口迫使投资者在限购”之下另寻他路。众里寻他千百度之下，商业地产作为房地产市场的另一朵奇葩，渐渐从幕后走向了台前，大量投资者以“70码”速度奔向“限购”盲区—商业地产，其中以写字楼投资最为突出。

投资者该如何选购南延线写字楼项目？鳞次栉比的写字楼市场。

风险 老生常谈

风险较高而言，写字楼投资拥有众多无可比较的优势，投资门槛低、投入资金少、可选户型多、回报率高等优势让众多投资者为之心动。来自仲量联行发布“2012年第一季度成都房地产市场回顾演讲”显示，刚刚过去的一季度，成都甲级写字楼市场需求继续呈现活跃态势，全市甲级写字楼净吸纳量为31,相比商铺投资利息较大。075平方米，甲级写字楼空置率虽升至23.1%但租赁需求仍旧强劲，可比项目空置率持续走低，降至15.7%甲级写字楼平均有效租金继续上升，至季末月租金微涨至119.6元/平方米，环比及同比分别增长0.2%11.1%

写字楼需求强劲的面前却是集中供应带来的竞争白热化，但与此同时。据相关资料显示，2012年预计有270万平方米新增写字楼供应将集中交付，且天府大道南延线区域将出现一波体量惊人的供应潮，而一次性过度供应给南延线写字楼带来的后市竞争将更加激烈，项目间价格战、租金战、投资回报战或将成为常态。

写字楼隐藏的诸多现实问题却鲜有人提及。据记者观察，当大家对南延线写字楼体量津津乐道之际。分布在南延线两旁的写字楼项目，同一地段、不同开发项目，价格、租金、回报率上均有不同；而同一开发商，同一地段开发项目，价格、租金、回报率上也有不同。各个项目鱼龙混杂、各自为派，但万变不离其宗的还是甲级和超甲”写字楼称号，当投资者真正购买后才发现，国内甲级和超甲写字楼并没有一个统一的规范，仅仅是开发商自圆其说罢了而写字楼层高也是疑云重重，原本号称“4.5米”层高装修好后才发现层高竟然缩水一米多。

回报 仍旧需要等待

为了收益最大化与风险最小化，投资回报率是投资者是否购买写字楼的关键数据。保证投资者自身资金平安下。核算一个写字楼有效“投资回报率”显得尤为重要。

投资回报率=每平方米年租金/每平方米售价，如何计算写字楼回报率呢？依照最常规算法。目前市场上比较认可的写字楼的投资回报率为8%~10%之间。而另一个根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：年收益×15年=房产购买价”若投资的物业“年收益×15年”大于购房款，则标明该投资项目尚具升值空间。

目前该写字楼项目卖价为14000元/平米，以城南某项目为例。周边几个已经交付的写字楼项目租金约为80元/平米，依照回报率计算公式计算，该写字楼投资回报率约为6.8%由于该项目周边其他写字楼即将交付，供应量的增加极有可能导致租金出现下滑和平均投资回报率走低。

地段 有优有劣

地段是决定其价值的根本要素。对于任何一项房地产物业来讲。

拼交通、拼路况、拼商业氛围又成了重头戏。南延线不少写字楼号称自己为“地铁物业”而据不完全统计，但在各个写字楼都对地段拥有相近话语权的时候。真正属于地铁1号线沿线物业的写字楼仅有10余个而已。

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